别的小区一提到物业费涨价，就像捅了马蜂窝，但山水豪庭却例外，物业费涨价了，这是真的吗？让我们一起去探个究竟。

张家界市山水豪庭小区建于2004年，小高层8栋，别墅32栋，居民134户500余人。自2025年1月起，开启“信托制”治理，党建引领，多元共治，业主同心，公信奠基，规范提价，蓄力续航。

回眸往昔，深陷困局

回望2022年，小区治理长期受“三下降”困局束缚。

服务水平下降。包干制物业重盈利、轻服务，管护缺位、维修滞后，人居环境每况愈下。

缴费比例下降。业主对物业劣质服务的现状心存不满，尽管小区物业费标准偏低，小高层0.5元/㎡、别墅0.8元/㎡，但年度缴费率仅40%。

治理效能下降。低缴费率造成物业营收缺口，倒逼物业缩减人力，服务短板持续放大，各方共治意愿低迷。

山水豪庭小区党支部副书记王毅平回忆：“过去包干制时期，小区管护缺位，绿化荒芜、路灯常坏，大家怨声载道，物业费自然收不上来。业主和物业之间互不信任，遇事互相推诿，小区治理陷入死循环。”

依托信托，赋能破局

为彻底斩断“三下降”恶性循环，自2025年1月起，推行信托制，摒弃包干制，业主当家，物业管家，全域服务。

永定区社区行动社会工作服务中心杨光全程参与信托制落地，她介绍：“信托制的核心，就是把物业费、公共收益全部放进小区独立共管账户，钱是全体业主的共有基金，物业只拿约定酬金，每一笔收支全部晒在阳光下，打破包干制时代‘物业赚利润、业主猜账目’的猜忌闭环。山水豪庭从缴费率40%到100%，根子就是信义透明。”

安保常态化：24小时三班制轮岗巡逻，安装高清监控摄像头、人脸识别门禁、车辆道闸系统，监控全覆盖、无死角、可回溯。

保洁全域化：小区主次干道、单元楼道、电梯、垃圾桶点位、休闲区域等每日普扫2次、随时巡回保洁，电梯按键、扶手、门禁把手等每日消杀2次，特殊时段加密消杀频次，有效防范蚊虫滋生、病菌传播。

景观品质化：每月完成全域绿化养护作业，及时修剪过高、杂乱、枯萎枝叶，裸露空地、绿化带空缺点位，补植草坪、灌木、景观绿植，专人定点管护，定期巡查养护。

维保高效化：业主通过业主群、物业前台、智慧物业端口报修后，工作人员10分钟内响应对接，路灯损坏、楼道灯故障、水管渗水等24小时内修复，供水、供电、公共管网、电梯故障等48小时内高效处置。

器材实用化：本年度累计购置便民健身、休闲、安防器材12件，新增智能充电桩2处，解决业主充电难、飞线充电安全隐患问题。对接铁塔公司，通过场地置换，落地加装电梯2处，切实解决高龄业主、低层住户出行不便难题。

账目透明化：建立小区独立信托共管账户，系统梳理小区近三年物业费、停车费、公共广告收益、场地租赁收益等全部收支明细、成本构成及原始凭证，线下张贴公示栏，线上推送业主群，晒在阳光下，亮在业主眼前。

特服精细化：为独居老人、高龄业主提供特殊服务，协助代缴费用，检查居家安全隐患；为小区学生上下学时段疏导车流人流，守护出行安全；对接业主诉求，收集意见建议，跟进整改。

物业项目负责人李经理坦言：“包干制是物业赚差价，信托制我们拿固定酬金，干好服务才有稳定收入。我们落实24小时巡逻、每日两次普扫消杀、绿化按月养护，所有维修留痕，全程接受业主监督。服务到位，业主缴费积极性自然上来。”

以上“七化”见证提升“三性”：小区物业服务规范性、专业性、时效性大幅提升。

质价效应，良性循环

物业优质服务，业主看在眼里，记在心里，感到满意。

山水豪庭党支部书记、业委会主任曾祥国说：“之前小高层0.5元、别墅0.8元，多年未调价，人力、维保成本年年涨，物业亏本难持续，服务只会持续滑坡。我们业委会逐笔核算三年收支，对照同地段小区标准，拿出调价方案，上门与业主座该，召开业主大会，并进行表决，90%以上业主都同意。我们小区不是强行涨价，是业主主动认可‘质价匹配’。”

大多数业主深有感触地说道：“以前报修，三五天没人上门。现在打个电话，10分钟就有人对接，水管、路灯问题3小时内解决好。物业还上门帮我检查家里水电隐患、代缴水电费。服务实实在在变好，适当涨一点物业费，我们业主都理解、愿意交。”

业主也知晓：物业亏本服务入不敷出，人力薪酬、公共水电、维修维保成本上涨，资金缺口运营维艰。

业主设身处地，换位思考，为确保服务提质长效运营，向业主委员会提议，给物业补差提价。

业委会顺应民意，召开业主大会，专题研究物业费提价，全员表示同意，一致通过决议。

本着“公开透明、成本合理、质价相符、良性运营”的原则，参照本市同地段、同档次小区收费标准，通过多方座谈、综合测算，结合运维实际和会议决议，拟定物业费调价方案，2027年元月1日起施行：小高层0.7元/㎡/月，别墅1元/㎡/月，车位管理费、商业物业费维持现行标准不变。服务质价相符，化解隔阂，业主缴费率翻倍提升，从40%升至100%。

服务提质，缴费踊跃，治理增效，正向循环，为小区长效运转筑牢财力、物力、人力根基，促进治理效能持续提升。

打造样板，复制推广

山水豪庭以信托制治理为抓手，服务提质，良性调价，活水润园，蓄力续航。一点点拉直治理琴弦，一点点盘活治理动能，一点点擦亮治理底色，走出一条党建引领、公开透明、邻里同心、质价共生的治理新路径。从小区单点出彩，成为全域示范样板，形成可复制、可推广、可借鉴的基层治理“山水豪庭模式”，省委社会工作部领导及兄弟市州业内同仁纷纷慕名而来参观取经。

张家界市政协主席杨广林实地调研后点评：“山水豪庭的实践很有示范价值，用信托制理顺业主与物业的信任关系，实现‘提质不扯皮、调价不冲突’，这套模式值得总结，在全市小区复制推广。”

小区将持续深耕信托制治理根基，抓实精细化服务、常态化公开、长效化共治，巩固共建成果，续航持续蓄力，擦亮信义善治品牌，为基层治理提供实践范本。

张家界市委社会工作部

2026年9月28日